家サイと学ぶ住まいの知識税金

印紙税

工事請負契約書、売買契約書、住宅ローン契約書などを作成する際に課税されます。契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法で納めます。
税率の特例制度により、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産譲渡契約書(契約金額10万円超のものに限る)及び建設工事請負契約書(契約金額100万円超のものに限る)について軽減税率が適用されます。例えば、契約書の記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、「不動産売買契約書」と「建設工事請負契約書」は正規金額が2万円のところ、1万円に軽減されます。住宅ローン契約書は軽減の適用がないので1,000万円超5,000万円以下の場合、2万円となります。　

登録免許税

不動産を登記するときに納付する税金を「登録免許税」といいます。国税の収納機関（日本銀行の本支店、国税の収納を行うその代理店および郵便局）で納付し、納付した領収書を登記の申請書に貼付して登記所に提出します。

• ※1 新築の場合固定資産税の課税台帳登録価額に登録されていないので、他の固定資産税台帳価額を基礎とし、登記官が認定した価格になります。一般的には建築費の約5〜7割と言われています。
• ※2 土地の場合の固定資産税評価額は、地価公示価格の約7割となります。

特例措置の主な適用要件

• 新築家屋の床面積が50㎡以上
• 自ら居住する為の住宅であること
• 新築または取得後1年以内に登記すること

適用を受けるための必要事項

登記を行う際に市区町村が発行する住宅家屋証明書が必要になります。

不動産取得税

土地・建物を取得したときや、家を新築・購入したとき、これらの不動産に対して、1回かぎり課税されます。納税は、送付される納税通知書により、指定された納付期限までにその不動産が所在する都道府県に納めます。

• ※特例措置を受けるためには、住宅、住宅用土地の取得後一定期間内（おおむね30日以内）に都道府県税務事務所に「不動産取得申告書」の提出が必要となります。
• ※また土地を先に取得し、3年以内に住宅を建築する予定の場合には併せて「不動産取得税徴収猶予申告」を行う必要があります。詳しくは、各都道府県税務事務所にお問い合わせ下さい。

固定資産税

各市町村が土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。送付される納税通知書により、年4回の納期に分けて納めます。固定資産税は所有者である限り、毎年課税されます。

課税標準額（固定資産課税台帳に登録された評価額）×1.4％＝固定資産税

住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/6が課税標準となります。
一般住宅用地（200㎡超の部分）は評価額の1/3が課税標準となります。

新築住宅の税額軽減

床面積が50㎡以上280㎡以下でその1/2以上が居住用の場合、120㎡までの部分について新築後3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間）にわたって半額に軽減されます。また、長期優良住宅については5年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間）軽減されます。(2026.3.31まで)

都市計画税

各市町都市計画区域内にある土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。固定資産税と併せて徴収されます。

課税標準額（固定資産課税台帳に登録された評価額）×税率※＝都市計画税
※0.3%以下、市町村の条例による

住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/3が課税標準となります。
一般住宅用地（200㎡超の部分）は評価額の2/3が課税標準となります。

消費税

建物の購入価格、建築工事費や設計料などに課税されます。土地の購入代金については非課税ですが、不動産会社に支払う仲介手数料や宅地造成費用は課税されます。
建設業者等の見積書は、消費税を含んだ「税込金額」か、別途消費税が上乗せされる「税抜金額」なのかを確認する必要があります。また、土地建物の一括購入や、マンション購入の場合には、購入金額のうち、建物部分にのみ消費税が課税されますので、契約書を確認する必要があります。

暦年課税制度

住宅の購入資金を親などから援助を受けた時は、通常の贈与（年間110万円）のほかに、次のような非課税措置が講じられています。

• ※1.（　）内は通常の贈与年間110万円に各年の非課税限度額を合算したものです。
• ※2.良質な住宅用家屋とは、下記のいずれかに該当するもので一定の書類により証明を受けたものをいいます。
  新築住宅：
  ①断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
  ②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上又は免震建築物
  ③高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上
  既存住宅・増改築：
  ①断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
  ②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上又は免震建築物
  ③高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

相続時精算課税制度

贈与税と相続税を一体化して考える制度ですが、満60歳以上の親から満18歳以上の子へ財産を贈与した場合、2,500万円まで贈与税を非課税として、親が亡くなった時に贈与された財産を相続税の課税財産に加算する制度です。
この「相続時精算課税制度」と前述した「住宅資金の贈与に関する非課税措置」を利用すると贈与者についての年齢制限は除外され、次の一覧表のとおり非課税となります。なお、「相続時精算課税制度」を選択すると、その後の贈与について、通常の贈与制度（年間110万円まで非課税）を利用できませんので注意を要します。

• ※1.（　）内は「相続時精算課税」の非課税限度額2,500万円と「住宅資金贈与に関する特例」のそれぞれの金額を示しています。
• ※2. 2024年1月1日以後に贈与により取得した財産に係るその年分の贈与税については、暦年課税の基礎控除とは別に、贈与税の課税価格から基礎控除額110万円が控除されます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローン等を利用してマイホームを新築、購入または増改築等をし、一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための借入金の年末残高を基に計算した金額を、居住の用に供した年以降の各年分の所得税額から控除できるものです。

2022年税制改正において、住宅ローン減税の適用期限が延長され、2025年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用できます。延長期間における控除期間、借入金の年末残高の限度額及び控除率、最大控除可能額等は（表1～4）のとおりです。
なお「個人住民税における住宅借入金等特別税額控除」により、所得税から控除しきれなかった控除額を翌年度分の個人住民税から控除する制度が創設されました。個人住民税からの控除額は、その年分の所得税の課税所得金額等の5%（最高97,500円）が限度となります。

• ※1.住宅ローン減税の税務署への申請時、確認済証の写しを提出し、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅であることを証明した場合は借入限度額が2,000万円となります。また、2024年6月30日までに竣工済の住宅については、省エネ基準に適合しない場合でも上記の適用を受けることができる場合もあります。

子育て世帯・若者夫婦世帯が2024年に入居する場合には、住宅借入金等の年末残高の限度額は、認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円になります。

主な適用要件

• その者が主として居住の用に供する家屋であること
• 住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
• 床面積50㎡以上あること
• 店舗等併用地の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
• 借入金の償還期間が10年以上あること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
  (床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅等を取得した場合には合計所得金額1,000万円以下であることが要件になる)

認定長期優良住宅新築等特別税額控除（投資型減税）

ローン減税は、あくまでも住宅ローンを利用して建設・購入する人が対象ですが、長期優良住宅については、ローンを利用しない人にも減税が適用されます。
認定長期優良住宅の新築等を行った場合、一定の要件の下で、当該長期優良住宅の新築等に係る標準的な性能強化費用相当額の10%に相当する金額をその年分の所得税の額から控除できます。
長期優良住宅について詳しくはこちら

• ※1.本制度（投資型減税）を適用する場合には、住宅ローン控除は適用できません。

住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することにより、譲渡益の3,000万円までは税金がかかりません。 この適用を受けるには確定申告書にこの特例（措法35条）を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。

• ※1.本制度(3,000万の特別控除)を適用する場合には、住宅ローン控除は適用できません。

住宅資産の買い換え特例

売却した住宅資産の価格と同額、またはそれ以上の住宅資産に買い換えた場合、次に住宅を売却するときまでの税金が繰延べられます。

この適用を受けるには確定申告書にこの特例（措法36条の2）を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。

住宅の買い換えによる損失の繰越控除

住宅の買い換えにより譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失は翌年以降3年間に渡り、総所得金額からの繰越控除が認められます。この特例は住宅ローン控除と併用が可能です。ただし、住宅ローン控除と違って毎年確定申告書を提出する必要があります。

合計所得金額が譲渡損失より低い場合（翌年以降は繰越額）は譲渡した年を含み4年間にわたり所得税と住民税が0円になることがあります。