マイホーム計画を始める際に、制度や保証についても確認しておくと、より安心して家づくりを進めることが出来ます。ここでは、代表的な制度について、ご紹介していきます。
住宅性能表示制度とは
住宅性能表示制度は、住宅の性能を第三者機関が、統一基準に基づいて決められた方法で評価し、表示していくというものです。表示の対象となっている性能は10分野あり、建物の強さから住み心地に関するものまで広範囲にわたります。
性能の評価は、国が指定した評価機関が統一基準に基づいて住宅1棟1棟行い、その結果を各性能ごとに「等級」で表示します。つまり、どの企業の住宅の性能も同じ基準で比較できるのです。
欠陥の発生率が低くなり、設計段階で評価を受けることによって、施主は、その住宅の性能がどのランクにあるかをあらかじめ知ることができます。 なお、この制度はすべての住宅に義務づけられたものではありません。評価を受けるには、申請することと評価機関への費用が別途必要です。
日本住宅性能表示基準の概要
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構造の安定（丈夫な家）地震や風などで力が加わった時の建物の強さ（壊れにくさ） -
火災時の安全（燃えにくい家）火災が発生した場合の避難のしやすさや建物の燃えにくさなど -
劣化の軽減（長持ちする家）建物の劣化（木材の腐食、鉄のサビなど）のしにくさ -
維持管理への配慮（メンテナンスしやすい家）水道やガスの配管などの維持管理（点検・清掃・修繕）のしやすさ -
温熱環境（冬暖かく、夏涼しい家)断熱性・機密性等省エネルギー -
空気環境（きれいな空気）ホルムアルデヒド対策や換気 -
光・視環境（明るい家）採光（開口部）による明るさ -
音環境（静かな家）騒音の遮断など -
高齢者等への配慮（高齢者に優しい家）高齢者に配慮した移動のしやすさや転落、転倒などの事故防止 -
防犯対策（安全な家）どのくらい開口部に防犯建物部品を使用しているか（浸入防止）
住宅性能評価を取得するメリット
住宅性能評価制度によって一定の技術基準を満すと評価されると、主に3つメリットがあります。
- 住宅金融支援機構によるフラット３５を利用でき、金利を引き下げることができるようになります。
- 耐震等級のレベルに応じて、地震保険料の割引を受けることができます。
- 指定住宅紛争処理機関に低コストで紛争処理を申請することができます。指定住宅紛争処理機関は、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。 住宅性能評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間の全ての紛争の処理を扱います。 紛争処理の手数料は1件あたり1万円です。
利用のポイント
居住者に適した性能を確保することが一番大切です。表示方法の多くの場合、等級や数値で表現され、等級は数字が大きいほど性能が高いことを示していますが、表示項目ごとに意味するところは異なってきます。また、表示基準の対象となっていない性能（居住者のライフスタイル、工事費、地域の気候、風土、デザインや使い勝手など）も考慮して、最も居住者に適した性能の組み合わせを選択することが大切です。
瑕疵保証制度
住宅建築の元請け業者の担保責任として、住宅の主要構造部および雨漏りによる瑕疵（欠陥）について、竣工から10年間は無償で補修・修理することが平成12年4月より義務づけられました。さらに、住宅取得者の利益の保護を図ることを目的に、平成19年3月「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）が成立し、平成21年10月以降、住宅事業者は、新築住宅かし保険への加入などにより十分な修理費用を賄えるようにしたうえで新築住宅を引き渡すこととされました。
この制度の各業者向け対策として「瑕疵保証保険」があります。補修が発生した際に莫大なコストを負うことになった場合も、この保険に加入していることで業者側は保険金によって責任をもって補修工事ができます。つまり、保険加入業者かどうかも住宅会社を選ぶ選択肢となるわけです。
国土交通省 住宅瑕疵担保制度ポータルサイト
住宅完成保証制度
住宅完成保証制度は、住宅の建築途中に建築会社が倒産した場合、保険で別の業者が住宅を完成させるという制度です。この保険は団体保険で、各建築会社はどこかの団体に加盟している必要があり、加入には一定の審査が行われます。つまり、保険が付いているということは一定の経営条件をクリアしているという目安にもなるわけです。なお、瑕疵保証保険同様、建築会社の加入だけでなく物件ごとに保険料を払って加入しないと保証は受けられません。
保証タイプについて
住宅完成保証制度にはAタイプとBタイプがあります。Aタイプでは保証事故発生にともなう増嵩工事を保証し、BタイプではAタイプの保証内容に加え、前払金と出来高に差額が生じた場合の損害を保証します。
- Aタイプは、請負金額に対する保証限度額の割合は20％。
- Bタイプは、請負金額に対する保証限度額の割合は21～40％。
長期優良住宅制度
「日本の家が一般に寿命が短いといわれているのを改め、しっかりとした住宅を建設し、長く使えるものにしよう」という制度。
下記項目の認定基準を満たした住宅は長期優良住宅として認定されます。性能が優れている分、建築費は高くなりますが、住宅ローン控除などさまざまな優遇措置があります。
認定基準
長期優良住宅の認定を受けるには、下記のような認定基準を満たすことが必要です（一戸建ての場合）。
- 劣化対策
- 耐震性
- 省エネルギー性
- 維持管理、更新の容易性
- 居住環境
- 住戸面積
- 維持保全計画
- 災害配慮
各項目の詳細はこちらよりご確認ください。 国土交通省 長期優良住宅のページ
認定を受けるメリット
認定を受けた長期優良住宅は、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などについて、税制優遇を受けることが可能です。
BL制度
品質、性能、アフターサービスが優良とされている部品について、財団法人ベターリビングが発行するBLマークをつける制度。認定された部品は、事故などの問題が生じた時に備えて、瑕疵担保と損害賠償の両面からBL保 険がついています。施工瑕疵に対する賠償についてもこの保険で保証されます。
監修・情報提供：高瀬 友基（一級建築士）
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