【第9回】知っていれば得する！増税後のマイホーム支援策

2014.01.01

2014年がスタートしました！皆さまは、新しい年を迎えて、チャレンジしてみたい事はありますか？
　また、「今年はマイホームを持ちたい！」と思われる方もいらっしゃるかと思います。“思い立ったが吉日”すぐにでも動き出したいところですが、「家づくり」に関しては、何から手をつけていいのか分からない…というご相談もよく頂きます。そんなあなたにマイホーム取得のためにまずやるべきことや資金計画の正しい立て方と、知っていれば得する2014年のお得な支援策をお教えします。

【1】家づくり、何から手をつければいいの？

1.夢を描くことから始めよう！

　マイホームの取得には、時間と労力が必要となります。途中で考えがブレないためにも、なぜマイホームが必要なのか？目的は何か？等をしっかり確認しておくことが重要です。
　また、長く安心して住むためにも、出産や子どもの成長・独立など、家族構成の変化を想定した間取りを考えることも大切です。自分の未来予想図をワクワクしながら妄想してみてください。はじめは『夢（妄想）』でいいんです。きっと、素敵なマイホーム像が浮かび上がり、家づくりで自分の大切にしたいものが見えくることでしょう。

2.情報収集をしよう！

　希望や目的が決まったら、情報収集をしましょう。
　大事なのは、目的にあった媒体で情報収集を心掛けることです。
　例えば、新築の注文住宅が希望の方にとっては、地元などの不動産業者へ行くよりは、総合住宅展示場のモデルハウスやそこでセミナー、イベント等に参加し、いろいろな人との出会いを多く持つことも必要なことです。インターネットも情報収集ツールとしては有効ですが、ある程度絞り込みをして最終的には自分の目で見る事、担当者と直接合う事がとても大事な事です。

3.資金について考えよう！

　初めに、マイホーム取得にかかる費用の内訳を確認しておきましょう。
　マイホームを取得する際に必要な費用は、土地・建物に係る金額の他にも、附帯工事費や諸費用が必要となり、不動産仲介業者を通じた場合、仲介手数料も生じます。
　附帯工事とは、外構工事やガス水道の引き込み工事などをいい、諸費用とは、登記費用や税金、保険料などをいいます。
　取得費総額に対する内訳は、土地・建物価格：70～80％、付帯工事費：20～25％、諸費用：5～10％程度というのが目安としてありますが、土地・建物の金額だけではないという事を覚えておきましょう。

　さて、返済計画についてですが、はじめに自己資金を確認しておきましょう。

　自己資金とは、購入者自身で用意できる現金のことです。諸費用は現金で支払いますし、金融機関によっては附帯工事の資金はローン対象外の場合もありますので、諸経費+αの現金は用意しておきたいところです。自己資金は、多いに越したことはありませんが、住宅購入に預貯金のほとんどを使ってしまうと、生活に支障が出てしまう場合がありますので、月々の収支などを考慮しながら、計画を立てていくことが必要です。

　ここで大切なのは「借りられる額より、返し続けられる額」の融資を受けることです。無理な返済計画は、せっかく手に入れたマイホームを手放すことにもなりかねませんので、注意しましょう。ざっくりとでいいので、図2の様なチェックシートで確認をしてみることをお勧めします。

【2】増税スケジュールと金利上昇

　2014年4月から消費税率が、現在の5％から8％になります。そして、2015年10月には消費税率を10％にするという動きもあります。例えば、2,000万円の建物を購入した場合、消費税率5％なら100万円、8％なら160万円となり、同じ建物を手に入れるのに60万円の支出増となります。

　また、金利の推移も、住宅ローン利用者にとって見逃せない重要な情報といえます。例えば、土地1,000万円、建物2,000万円（諸経費含む）のマイホームを購入したとしましょう。その内、500万円を頭金とし、2,500万円のローン契約をしたとします。仮に、固定金利2％で35年ローンを組んだとすると、総返済額は約3,478万円です。一方、金利が0.5％上がった、固定金利2.5％で35年ローンを組んだとすると、総返済額は約3,754万円となります。（以上、万円単位に四捨五入）その差、約276万円の支出増となります。

　返済計画を考える上では、単純に総返済額だけで判断することはしませんが、金利により総返済額が数百万単位で変化することを知っておくことは重要です。現在の金利状況に触れてみますが、住宅ローン金利と関係の深い10年国債の金利は、この10年で2％を超えたことが一度もありません。また、長期固定住宅ローン「フラット35」の最低金利の推移を見ても、この5年間で徐々に金利が下がってきており、昨年は2％を超える事の方が少ない事が分かります。（図3参照）1月のフラット35最低金利（借入期間21年以上）は1.80％であり、これまでの最低水準にあります。

今後の金利動向は「分からない」というしかありませんが、アベノミクスでは、2％のインフレや円高の是正を目標にしています。インフレや円安は金利の上昇要因でもあります。現在の国の政策は、金利上昇を促進する要因を含んでいるということは知っておいても良いでしょう。そう考えると、低金利のこの時期は、住宅ローンを組むチャンスだと言えるでしょう。
　ただ、教科書通りにはいかないのも事実なので、金利状況は自分なりにしっかりチェックしておくことが重要です。

【3】2014年お得なマイホーム支援一覧

　さて、消費税率のUPにより、マイホーム取得における支出が増えることは想像できます。このまま、負担増を指をくわえて見ているしかないのでしょうか？いえいえ、そんなこともないのです。消費税増税に伴い住宅購入における優遇策や施策の拡充などが見込まれています。

　ここでは、①請負契約と消費税率の関係　②住宅ローン減税の限度額拡充　③住宅取得等資金の非課税制度について、簡単に説明をします。代表的なものを説明しますが、他の施策や優遇期間などについては、図4を参照ください。

1.請負契約と消費税率の関係

　住宅購入の際、代金を支払うのは、原則的には引渡し時となります。例えば、消費税が5％である今年の3月に工事請負契約をしても、引渡しが4月以降であれば、支払いに係る消費税は8％となります。しかし、住宅工事請負契約などの様に、契約から引渡しまで時間がかかる性質の契約に関しては、消費税の特例措置がとられています。具体的には、消費税増税の半年前までの契約であれば、仮に引渡しが消費税増税後であっても増税前の税率で支払いをすることができるというものです。

　実は、消費税率が8％に上げると決まった時にもこの措置がとられており、昨年9月までの工事請負契約については、今年の4月以降の引渡しであっても消費税は5％の税率で支払いが可能です。2015年10月に消費税が10％になると決定した場合、同じような措置がとられる可能性が高いです。その場合、2015年3月までに工事請負契約をすれば、消費税率が10％施行後でも8％の消費税率で支払いができることになります。（図4参照）2014年が始まったばかりで、もう来年の話なのか？などと言わずに、今からスケジュールを立てて行動を起こすことが、増税に負けないマイホーム取得に繋がります。

2.住宅ローン減税控除限度額の拡充

　消費税率8％か10％で住宅購入＆ローンを利用した場合に、控除限度額が拡充されます。長期優良住宅・低炭素化住宅の場合、控除限度額が年40万円から年50万円となり、一般住宅の場合、年20万円から年30万円になります。所得税で控除しきれなかった分を住民税からも控除できるのですが、その限度額も、課税所得の5％から課税所得の7％へ拡充されます。

3.住宅取得等資金の非課税制度

　20歳以上の者が、その親や祖父母から住宅購入のための資金を受けた場合、耐震・エコ住宅であれば1,000万円まで贈与税が非課税となります。一般住宅では500万円までが贈与税の非課税の対象となります。（2014年中の贈与で、2015年3月までに入居の場合に限ります）
　現在のところ、2015年以降延長する予定はありませんので、今年マイホーム取得をお考えの方は、資金調達の手段の一つとして検討ください。

家づくりを考える際に、はじめから細かく考えてしまうと疲れてしまいます。
ここで触れさせて頂いたように、

・どんな家に住みたいのか？
・資金、返済計画で、気にしておくことは何か？
・その為に、お得な情報って何があるのか？（そのお得な利用法はその次の話）

をまず把握しておけば、実際に相談する際に、随分整理して話せると思います。
家づくりを考えている方々が、年頭から一歩を進める為の助けになれば幸いです。

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