【第60回】わが家の判断方法を教えます！「建て替え」か「リフォーム」か賢い選び方

2018.04.01

住まいの「平均寿命」という考え方があるのをご存知ですか？日本の住まいの平均寿命は「26年」、ちなみにアメリカは44年、イギリスは75年と言われています。（国交省調べ）どのくらいの築年数でリフォームするかの統計を調べると、設備系リフォームは築20年、骨組みなどの間取のリフォームは築30年前後のケースが一番多いようです。

　さてあなたのマイホームは建て替えか、リフォームのどちらが望ましいでしょうか？今回は新築、リフォームそれぞれの特徴を比較しながら検討する方法をご紹介しましょう。

【1】新築とリフォームのメリット

　あなたのマイホームのメンテナンス状況や、ご家族の状況によって最適な方法は様々です。快適なマイホームとするためにどのようなことを確認したら良いでしょうか？まず、新築・リフォームのそれぞれのメリットを整理してみましょう。

　それぞれに相応のメリットがあり、一概にどちらが良いとは言い切れません。では、あなたのお住まいはどちらにすべきでしょうか？　以下の点を確認してください。

　いかがでしょうか、それぞれの特徴がはっきりしてきたと思います。住まいづくりで一番関心の高い「耐震性」について、「我が家はどのくらいの強度があるのか？」についてなかなか知る機会はありません。では次に、その強度を確認する方法についてお伝えします。

【2】誰でもできるわが家の耐震診断

　「耐震診断」という方法があるのはご存知ですか？　これは既存の家の強度を確認する方法の一つです。建築士が建物の壁の量と、バランスをコンピューターで計算し、その安全性を数値（評定）で表すものです。その数値とは１．０を基準として国交省が定めています。この1.0という基準は「一応倒壊しない」とされ、1.5では「倒壊しない」、0.7未満では「倒壊する危険性が高い」となっています。

　旧耐震基準で建てられた住まいは、概ね０．３～０．７ぐらいの数値が多く、中には新耐震基準で建てられた家でも１．０を下回るケースがあります。このような診断の前に誰でも出来る、簡易的に安全性を確認する方法がありますので、ご紹介します。

　以下の「耐震診断問診表」に答えるだけで、我が家の耐震診断が簡単にできます。
建築時期や、建物の大まかな形、壁の位置で大まかな診断が可能です。評点の合計が10点未満の場合は、大きな地震が来たときには危険です。

　専門家へ相談する前に、まずは自分でチェックしてみるといいでしょう。

【3】フルリフォームから新築になったA様の事例

　リフォームにするか新築にするかは、一概に、耐震などの家の状態だけでは、判断ができません。ご家族の将来の希望や予算など様々な要素が関係します。
　ここでは、元々リフォームを希望されていたA様が新築を選んだ事例をご紹介します。

　A様の自宅は、築年数35年の木造住宅で、「耐震補強」「住宅設備交換」「間取の一部変更」を希望されている、40代のご夫婦でした。ご予算は1,500万円でリフォームローンを活用するご計画の相談がありました。お話を進めていく中で、今の建物にいくつか問題点が浮き彫りになってきました。まず一つ目は、「建築確認済証」が無かったことです。昔の話なのでこのようなことは、ありえますが、もう一つの問題点は、新築のように金利の安い住宅ローンが使えないことでした。

　そして、将来的に転売もありえるかもしれないという気持ちもありました。そうなると予算の1,500万円の資金を投入しても、転売時に回収できる見込みは薄くなります。なぜなら、そもそもの住まいが建築確認を取っていないため、資産としての価値が少なくなってしまうからです。つまり、このままリフォームを進めるためには「将来の転売リスク」と「住宅ローン」をクリアしなくてはならないため、新築という選択肢を考えることになりました。

　新築にすることで、当初の予算よりは増えましたが、低金利の住宅ローンが活用できることと、しっかりとした評価を得られる住まいを建築することができました。更に行政の補助金をフルに活用することで、トータルコストも抑えることができ、間取の自由度や耐震性の確保はもちろん、今の建築基準に沿った建物を建てることができたので、将来にわたっての安全性を確保することができました。

　お客様の状況や、既存の建物によって改善内容は変わってきます。何がベストかは経験豊富な専門家にご相談することで、安心して家づくりを進めることができると思います。一般的に言われている築30年前後の方が特に一番多くご検討されていますので、事前に将来の家づくりの情報収集を進めるためにも、お近くの住宅展示場へ行かれてはいかがでしょうか。家の安全度確認や、我が家にどのような補助金が使えるかなど、まずは簡単な一歩から初めてみることをお勧めします。

　

監修・情報提供：金内　浩之　（一級建築士）
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