【第37回】マイナス金利時代の住宅ローンの選び方～賢い人はこう選ぶ！損しないローンの選び方～
2016.05.01
マイナス金利が導入され、住宅ローンの金利も下がりました。住宅ローンを組んで住宅を購入したいという人が増えています。住宅ローンにも色々な種類がありますし、金融機関も様々。ここではどのように住宅ローンを選べばいいか、どのように金融機関を選べばいいかをまとめます。
【1】変動金利、固定金利とは
住宅ローンは大きく３種類に分けられます。固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の３つです。固定金利というのは返済開始から返済の終了までずっと金利が変わらないもの、変動金利は6カ月ごとに金利が変わっていくものです。固定金利期間選択型というのは例えば「10年固定金利」や「5年固定金利」といったようなものです。「5年固定金利」であれば、最初の5年間は金利が固定される（変わらない）が、その後の金利はその時になってみないとわからないということになります。
これらを比較すると、固定金利は金利上昇リスクがないというメリットがありますが、当初の金利は変動金利や固定金利選択型よりも高くなってしまうというデメリットがあります。変動金利や固定金利期間選択型は当初の金利は固定金利よりも低くなりますが、将来、金利が上昇すると返済額が増えてしまうリスクがあります。
【2】変動、固定、どちらを選ぶ？
以上の特徴を踏まえた上で、変動金利、固定金利、固定金利期間選択型、どれを選ぶのがいいのでしょうか。まずよくあるのが、
「金利はしばらく上昇しないと思うから、金利の低い変動金利（や固定金利期間選択型）を選びたい」
という考え方です。しかし金利の見通しを基にローンの種類を決めるのは危険です。その見通しが外れ、金利が上昇し返済額が増えてしまうと、最悪のケースとして住宅を手放さなければいけなくなります。また、
「金利の高い固定金利だと毎月の返済額が大きくなり大変。だから金利の低い変動タイプにする」
といった考え方も危険です。こちらもやはり金利上昇時に返済が厳しくなるリスクがあるからです。
ローンを選ぶ際の正しい考え方はまず「基本は固定金利と考える」ことです。固定金利には金利上昇リスクがないからです。住宅ローンを組み住宅を購入するということは様々なリスクを背負うことになります。その中で避けられるリスクは避けておく、というのが正しい考え方だと言えます。
変動金利や固定金利期間選択型を選択肢に入れてよいのは金利上昇リスクに耐えられる家計になっている場合です。例えば共働きだったり、子供がいなかったりして毎月の収支に余裕がある場合や、元々貯蓄が多くあり住宅購入後も貯蓄が多く残るような場合は、金利が上昇しローンの返済額が増えても対応できる可能性が高いはずです。
以上のように住宅ローンの選択では基本は固定金利、家計に余裕があれば変動金利や固定金利期間選択型を検討する、という考え方をお勧めします。
また、マイナス金利時代の今、下の表にあるように固定金利と変動金利の差はかつてより小さくなっています。変動金利を固定金利と比べた際のメリットの１つは「金利が低い」ということですが、かつてより金利差が縮まった今、変動金利の優位さは小さくなっているとも言えます。金利差の過去の推移を考えても、マイナス金利時代の今は固定金利を選ぶ方が合理的である、と言えるでしょう。
【3】住宅ローンはどこで借りる？
固定、変動、固定金利期間選択型の中で住宅ローンの種類を決めたら、次に考えるべきはどの金融機関で借りるかという選択になります。まず考えるべきは「同じ種類のローンの中で、金利ができるだけ低いものはどこか」です。さらに、住宅ローンに関係する様々な諸費用も考慮します。例えば融資手数料、保証料、団信保険料などです。金利が低くても、費用を含めたトータルの金額が大きくなることもありえます。次の例では、金利の低さ、毎月返済額の少なさという点ではY銀行が有利ですが、諸費用を含めたトータルの支払額ではX銀行が有利になっています。このように金利の低さだけでなく、トータルの支払額で見るという視点も大切です。
金融機関を選ぶ際は、それぞれの特徴を知っておくことも大切です。例えばネット銀行や信託銀行は金利が低いので借りられるなら検討したいところですが、審査が厳しい場合も多くあります。各金融機関の特徴を簡単にまとめると以下の通りです。
ハウスメーカーで家を建てる場合、提携ローンがあります。提携ローンは金利等の条件が優遇されているものが多いです。また住宅ローンの面倒な手続きもハウスメーカーの担当者がフォローしてくれるので楽、というメリットもあります。ハウスメーカーで住宅を建てる場合、まずは提携ローンの利用を検討してみるとよいでしょう。それには住宅展示場へ足を運び、モデルハウスの担当者に問い合わせることが近道ではないでしょうか。
監修・情報提供：株式会社FPアルトゥル 代表取締役
ファイナンシャルプランナーCFP® 井上光章
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