【第28回】はじめてでも安心！賃貸・アパートの建築から経営までを成功させる秘訣

2015.08.01

資産の有効活用のため、老後の安定収入を得るため、また、相続税対策として、賃貸・アパート経営に対する関心が高まっています。特に最近は、自宅の建物の一部を賃貸用の建物にした「賃貸併用住宅」の人気が出ています。一棟物の賃貸建物、また賃貸併用住宅を検討されている方が、アパート経営を安心してはじめるために事前に知っておきたい事業収支のつくり方と注意しておきたいポイントをお伝えします。

【1】賃貸経営成功６つ秘訣

　街を歩いていると、空き室になって「入居募集中」の看板を出している物件を数多く見かけます。つまり、賃貸・アパート経営は、一度、建物を建てたら終わり、というわけではなく、不動産賃貸市場の変化に合わせて、しっかり対策を取っていかないと、競合する他の賃貸物件に負けて、思うように入居者が集まらず、その結果、期待通りの収益が得られなくなってしまう可能性もあるのです。つまり、賃貸物件を「所有する」という視点から、「経営する」という視点に切り替えることが大切です。

　特に、これから賃貸経営を始める人にとって、考えておかなければならないこと（＝成功6つの秘訣）を紹介します。

秘訣1 賃貸経営成功６つ秘訣

　賃貸物件を所有することはビジネスを行うことなので、戦略を持つことが大切です。実家の土地だけを想定したビジネスなのか、物件をどんどん増やしていき、永続的なビジネスにするのか？あるいは、最終的に売却して終わりにするのか？等々、自身の賃貸経営の将来像を持つことが大切です。その前提として、なぜ、賃貸経営を行うのか、その目的がしっかりしていることが何よりも重要です。

秘訣2 空室リスクの対策をする

　賃貸物件が空室の状態では、賃借人から賃料が入りません。これを空室リスクといいます。空室リスク対策には、いろいろありますが、これから始めるということを考えた場合、どんな賃貸物件のニーズがあるのか、つまり不動産賃貸市場に目を向ける必要があります。自分の住んでいる街に賃貸物件を建築する場合、ファミリー向けが良いのか、単身者向けが良いのか？ また、長期間物件を保有することが前提であるならば、20年・30年というスパンで街がどのように変化し、今後、どのようになるのかも重要です。

秘訣3 家賃の下落リスクの対策をする

　競業する物件が多いほど、競争が激化して、家賃も下落します。物件が供給過剰になっていないか、その動向を確認することが大切です。また、最初は新築の物件も、時間が経過するにつれ、老朽化が進みます。老朽化が進むと、一般的に家賃は下落します。家賃下落リスク対策として、物件の構造によって老朽化対策をする方法、入居者の必要とする住宅設備や機能を備える等が必要です。ただし、ニーズも時代の流れで変わるので注意が必要です。

秘訣4 管理上のトラブル対策

　賃貸物件には、人が暮らします（あるいは、店子として事業を営む）。つまり、そこにはさまざまな人間関係が生まれます。オーナーと賃借人の直接的な関係では、家賃の滞納、苦情・クレーム対応が必要になりますし、賃借人同士のトラブル解決が必要になる場合もあります。直接、賃借人とやり取りをしないのであれば、良い管理会社を選ぶ必要があります。

秘訣5 金利上昇リスク

　2015年の時点では、金利が低く、アパートローンを組んでも、金利の負担はそれほど大きくはないかもしれません。将来金利が上昇した場合に、収益面にどのくらいの影響があるかを、把握しておく必要があります。

秘訣6 売買がしにくい・換金性が悪い

　築年が浅い時は、比較的売りやすいけれども、老朽化が進むと、購入する側は、修繕などの追加コストを見込むので、売却しにくくなります。売り時をしっかり考えておく必要があります。土地・建物などの資産を子どもの世代に継承することを前提に考えた場合、老朽化による家賃下落、修繕費の増加によって、期待通りの収益が見込めなくなってしまう可能性があることも、念頭に置く必要があります。資産を継承する子どもの世代の意向も大切でしょう。

【2】一括借り上げ（サブリース）とは？

　賃貸・アパート経営は、家賃収入の確保や相続税などの税金対策として有効である反面、すでに見てきたように、はじめて賃貸・アパート経営を始める人にとって、将来の不動産賃貸市場を見ながら空室・家賃下落リスク対策や、入居者の家賃滞納に対応していくのは大変です。また、アパートローンを組む人にとって、安定した家賃収入が入って来ないとローンの返済ができなくなってしまうかもしれない、ということが最大の不安です。そうした不安を解消するための1つの方法として、一括借上げ（サブリース）があります。この一括借上げは、多くのハウスメーカーで、サービスを取り扱っていますので、関心のある人は、お近くの住宅展示場で尋ねてみましょう。

一括借上げ（サブリース）とは？

　一括借り上げ（サブリース）とは、一般的に、オーナーが所有する賃貸用不動産をハウスメーカーや建築会社が借り上げ、ハウスメーカーや建築会社はその物件をさらに転貸するものをいいます。ハウスメーカーや建築会社は、入居者から家賃を受け取り、オーナーに借上げ家賃を支払います。

メリットとデメリット

　オーナーに代わって、入居者の募集・契約・家賃の集金、賃貸物件の管理を行う一括借上げ制度は、オーナーが煩わしい不動産経営から解放されますが、全てオーナーにとって良いことばかりではりません。一括借上げのメリット・デメリットを表にまとめてみましたので、参考にしてみてください。

一括借上げ（サブリース）利用の注意点

　一括借上げの仕組みとメリット・デメリットについて、よく理解しないまま、制度を活用することによって、オーナーと一括借上げ会社との間で、トラブルが起きることがあります。トラブルにならないためには、契約書のチェックが何よりも重要です。疑問点があれば、一括借上げ会社にしっかりと質問を投げかけましょう。一括借上げを利用するかどうかも、賃貸・アパート経営における重要な経営判断です。

【3】収支計画作成のポイント

　賃貸・アパート経営は、不動産投資ですから、投資の収益（利回り）という視点が大切です。投資の収益を表す指標はいくつかありますが、最も基本的なものを2つ紹介します。

　実質利回りは、表面利回りと比較して、より実質的な利回りを表わしていますが、あくまでも瞬間的な数値でしかありません。つまり、この利回りの計算結果は、年ごとに変化するのが通常です。従って、長期間の収支計画を立て、実際にどれくらいの利益が得られるかを確認することが、賃貸・アパート経営をする上で、重要です。

収支計画とは

　収支計画とは、「収入」から「支出」を差し引いて、いくら収益を得られるか、年単位で表にまとめたものです。「収入」の項目としては、家賃、礼金、更新料、共益費などが含まれます。「支出」の項目としては、借入金利息、固定資産税、火災保険料、修繕費、広告募集料、仲介手数料、立退料、借地の地代、減価償却費、事業規模であれば、専従者給与などが挙げられます。下の図は、収支計画のイメージです。

収支計画作成のポイント

　収支計画作成のポイントは、「賃料」、「空室率」、「修繕費」の3つです。

収支計画の定期的な見直し

　収支計画はあくまで将来の予測シミュレーションです。経済情勢や税制の変化によって、条件も変わります。また、エリアの再開発や交通網の新設・増設や大規模な学校の移転、新しい鉄道路線の乗り入れ、駅前の再開発計画などによって、入居者のニーズも変化します。設備投資の考え方や賃料設定の方向性も変わってきます。時代によって変化する経営環境を見極めたうえで経営方針を軌道修正し、定期的に（概ね5年ごとに）収支計画を見直す必要があるでしょう。

住宅展示場でハウスメーカーを活用しよう！

　賃貸物件の建築を計画する場合、通常、ハウスメーカーでは、収支計画も作成してくれます。ただし、その収支計画を鵜呑みにするのではなく、疑問点や不安点があれば、どんどん質問をぶつけてみることをお勧めします。本来、賃貸・アパート経営を作成する主役は、オーナーである皆さんなのです。

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