【第123回】住宅投資とは？ニューノーマル時代に備えて知っておきたい基礎知識

2024.01.30

同世代がマイホームを建て始める年齢になると、自分も住宅投資（住宅取得）をしたほうが良いか不安になる方もいるのではないでしょうか。しかし、住宅投資は個人や家族にとってとても大きな支出です。コロナ禍を経て活況とは言い難い日本の経済状況を考えると、なかなか住宅投資のタイミングを決められないかもしれません。

そこで本記事では、住宅投資のタイミングを迷っている方に向けて、ニューノーマル時代における住宅投資を判断するポイントについて解説します。住宅投資のメリットやリスクも紹介するので、マイホームを購入するタイミングを検討するにあたってぜひお役立てください。

＜ＩＮＤＥＸ＞

住宅投資とは
- 平均的ビジネスパーソンの生涯年収・支出
住宅投資の考え方
住宅投資のメリット・リスク
- 住宅投資のメリット
- 住宅投資のリスク
今後の住宅投資を行う上で考えること
- 自己の将来を見据える
まとめ
- 将来設計を見直し住宅投資を行おう

住宅投資とは

住宅投資とは、一般的に個人がマイホームを新築・増改築する際の支出のことをいいます。日本経済という広い視野で見ると、住宅投資による支出はそれほど大きいわけではありません。

日本経済の良し悪しを判断する要素の一つであるGDPは、主に以下の4つで構成されますが、「住宅投資」は「消費」の一部としてみなされることが多い傾向にあります。

・政府支出
・輸出入
・設備投資
・消費

住宅投資は建設業・鉄鋼業・不動産業などさまざまな業界が関与しているうえに、新しく家具や家電も新調されるため、家計からの消費も活発化します。支出額こそ多くはないものの、住宅投資が日本経済に与える影響は、GDPに占める直接割合以上に大きいといえるでしょう。

平均的ビジネスパーソンの生涯年収・支出

年収から税金や社会保険料などを除くと、自分で自由に使える可処分所得が算出されます。厚生労働省のデータによると、平均的なビジネスパーソンの生涯賃金年収は2億円前後で、可処分所得は約1億6,600万円です。生涯のライフイベント別に、必要なおおよその支出額を以下に示しました。

・住宅関連費用：約6,000万円
・子ども1名あたりの子育て教育費用：約2,000万円
・車関連費用：約3,800万円
・結婚資金：約400万円

住宅関連費用は、実に可処分所得の35%程度にもなります。ほかのライフイベントや生活レベルとの兼ね合いを考慮すると、住宅投資のハードルは相当高いといえるのではないでしょうか。特に、個人の「所得」と住宅投資時の「金利」は、住宅投資の決断に大きくかかわります。

住宅投資の考え方

個人が住宅投資を判断する材料の一つが金利です。2024年現在、日本経済は長期的にインフレ状態が継続すると考えられています。インフレだと現金の実質的な価値が減るため、貯金を増やすことに加え、住宅投資にて資産を増やすことにも目を向けたほうが良いでしょう。

例えば「3%インフレ」が10年間続くとして、3,000万円で住宅を建てたとします。同じような住宅を10年後に建てようとすると、3,000万円の約1.34倍にあたる、約4,030万円が必要となります。

対して、金利0.35%の定期預金で10年間3,000万円を預けておくと、10年後の預金は約3,110万円まで増える計算です。ただし、「3%インフレ」により10年後の3,000万円の実質的な価値は、現在の価値で約2,310万円となってしまいます。

このように、物価が上昇するに伴い相対的にキャッシュの価値が減るインフレ状態では、早めに住宅取得をしたほうが良いという結論になるでしょう。

ただし、インフレでも賃貸物件の賃料が変わらないエリアも少なくありません。賃料が上がる可能性の高い都心エリアなどを除けば、所得・貯蓄が増えるまで賃貸に住み続けるのも一つの選択肢と考えられます。

住宅投資のメリット・リスク

住宅投資の際に、金銭的なメリット・リスクを考えることは当然です。ただし、価値観やライフプランなどを熟考せずに住宅投資を決めると、後悔する恐れがあります。住宅投資のメリットやリスクを整理するので、意思決定の際にお役立てください。

住宅投資のメリット

住宅投資のメリットは以下のとおりです。

・資産になる
・ローン完済後は住居費が大きく減る
・生命保険代わりになる
・自分好みの家を建てられる

住宅ローンを払いきれば、住宅にかける毎月の金額が大きく減ります。また、住宅は経年劣化により資産価値が徐々に低下する傾向にありますが、リフォームやリノベーションなどによって価値の維持・向上が可能であるほか、土地の資産価値は周辺環境に影響されやすく、大きくは変わりません。

その他、住宅ローンは生命保険代わりにもなります。住宅ローン契約者はほぼ団体信用生命保険に加入しており、契約者が亡くなったときなどはローンの支払いが免除されます。

住まいの自由度が高いところも住宅投資のメリットです。新築の場合、ライフスタイルを追求して間取りや内装を設計でき、バリアフリー化や、老朽化した部分の改装などのリフォームも自由です。

住宅投資のリスク

住宅投資のリスクは以下のとおりです。

・購入時に頭金や諸費用の支払いが現金で必要な場合がある
・固定資産税などの税金、維持費等がかかる
・売却時に希望価格で売れるかわからない
・簡単に引っ越しできない

住宅投資の際は、いくらかまとまったお金が必要になります。頭金なしで諸費用も住宅ローンに組み込める金融商品もありますが、審査に通りくくなるうえに、返済負担が大きくなりかねません。また、賃貸では不要な固定資産税などの税金や、修理・維持費なども支払う必要があります。

さらに住宅を売却する場合、希望価格で売れる保証はなく、クリーニングや内覧対応不動産会社とのやり取りに時間がかかります。売却する、賃貸に出すなど、住宅の処遇が決まらなければ、引っ越しの足枷になるかもしれません。

今後の住宅投資を行う上で考えること

これから住宅投資を行うなら、今の日本経済を踏まえて以下の心構えをしておくことが必要です。

・子育て世代には住宅投資のハードルが高くなる場合も
・不確定な経済や金利よりも、自分たちのライフプランを考えて住宅投資を判断したほうが良い

ここからは、今後の住宅投資を行う上で考えることを解説します。

自己の将来を見据える

住宅投資は重要なライフイベントです。ほかのライフイベントにも影響するため、将来を見据えて住宅投資を判断しましょう。

ただし、日本経済や金利の動向は予測が難しいものです。インフレだからといって、早々に住宅投資したほうが良いとは限りません。インフレに伴い賃金が上昇せず、物価ばかり上昇するスタグフレーション状態になる可能性があります。また、経済的に今が好機と考えても、良い物件に巡り合えないかもしれません。

日本経済や金利などは不確実性が高い傾向が見られますが、自己の将来は予測しやすく、住宅投資において予測する価値があるものです。転勤や価値観の変化で移住する可能性があるか、子どもの教育や結婚などを考慮すると住宅投資するだけの余裕があるかなど、自己の将来を予測して住宅投資を判断しましょう。

まとめ

将来設計を見直し住宅投資を行おう

住宅投資には高額な資金が必要になるため、多くの方がマイホームを購入するタイミングを迷うでしょう。インフレ状態では住宅投資したほうが良いという意見もありますが、自分や家族の価値観、将来設計を重視して判断することが大切です。
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