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税金〜住宅をめぐる税金の特例

税金支払いの流れと、各タイミングで発生する税金の種類について説明します。

税金支払いの流れ

建物引渡し時

(土地は非課税ですが業者に支払う仲介手数料には消費税がかかります)

税金の種類

印紙税

工事請負契約書、売買契約書、住宅ローン契約書などを作成する際に課税されます。契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法で納めます。
税率の特例制度により、不動産譲渡、建設工事の請負に関しては、契約金額1,000万円以上で、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成された契約書は軽減税率が適用されます。例えば、契約書の記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、「不動産売買契約書」と「建設工事請負契約書」は正規金額が2万円のところ、1万円に軽減されます。住宅ローン契約書は軽減の適用がないので1,000万円超5,000万円以下の場合、2万円となります。

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登録免許税

不動産を登記するときに納付する税金を「登録免許税」といいます。国税の収納機関(日本銀行の本支店、国税の収納を行うその代理店および郵便局)に現金で納付し、納付した領収書を登記の申請書に貼付して、登記所に提出します。(登録免許税の額に相当する登記印紙を登記申請書に貼付して提出することが認められるケースもあります。)

登記の種類と登録免許税 (一般住宅・長期優良住宅・認定低炭素住宅に関する特例措置を受ける場合)

登記の種類 課税標準額 税  率
新築などの
所有権
保存登記
固定資産税評価額(※1)
(一般住宅特例) 0.15% (H29.3.31まで)
(長期優良住宅 ) 0.1% (H30.3.31まで)
(認定低炭素住宅) 0.1% (H30.3.31まで)
(上記以外の家屋) 0.4%
売買による
所有権
移転登記
固定資産税評価額(※2)
(一般住宅特例) 0.3% (H29.3.31まで)
(長期優良住宅) 0.2% (H30.3.31まで)
(認定低炭素住宅) 0.1% (H30.3.31まで)
(上記以外の家屋) 2%
(土地) 1.5% (H24.4.1から
  H29.3.31まで)
(上記以外の土地) 2%
住宅ローンなど
抵当権
設定登記
債権金額
(一般住宅特例) 0.1% (H29.3.31まで)
(長期優良住宅) 0.1% (H30.3.31まで)
(認定低炭素住宅) 0.1% (H30.3.31まで)
(上記以外の家屋) 0.4%
(土地) 0.4%

※1 新築の場合固定資産税の課税台帳登録価額に登録されていないので、他の固定資産税台帳価額を基礎とし、登記官が認定した価格になります。一般的には建築費の約5〜7割と言われています。

※2 土地の場合の固定資産税評価額は、地価公示価格の約7割となります。

特例措置の主な適用要件

  • ◎新築家屋の床面積が50㎡以上
  • ◎自ら居住する為の住宅であること
  • ◎新築または取得後1年以内に登記すること

適用を受けるための必要事項

登記を行う際に市区町村が発行する住宅家屋証明書が必要になります。

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不動産取得税

土地・建物を取得したときや、家を新築・購入したとき、これらの不動産に対して、1回かぎり課税されます。納税は、送付される納税通知書により、指定された納付期限までにその不動産が所在する都道府県に納めます。

(建物)住宅の新築、新築住宅の購入
固定資産税評価額×3% (標準税率4%、H30.3.31まで3%)
【 特例措置 】
床面積50㎡以上240㎡以下の場合
(固定資産税評価額-控除額1,200万円)×3%=税額
※長期優良住宅の新築の場合は、控除額1,300万円(H30.3.31まで)
(土地)住宅用土地の購入
固定資産税評価額×1/2×3%=税額 (H30.3.31までに取得した場合)
【 特例措置 】
土地購入日から3年以内にその土地に住宅を新築した場合
新築又は中古住宅を土地付で購入した場合
住宅新築後、1年以内にその土地を購入した場合
土地購入日から前後1年以内に中古住宅を購入した場合
次のいずれか多い額が税額から減額されます。
A.45,000円
B.1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡を限度)×3%

※特例措置を受けるためには、住宅、住宅用土地の取得後一定期間内(おおむね60日以内)に都道府県税務事務所に「不動産取得申告書」の提出が必要となります。
※また土地を先に取得し、3年以内に住宅を建築する予定の場合には併せて「不動産取得税徴収猶予申告」を行う必要があります。
詳しくは、各都道府県税務事務所にお問い合わせ下さい。

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固定資産税

各市町村が土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。送付される納税通知書により、年4回の納期に分けて納めます。固定資産税は所有者である限り、毎年課税されます。

課税標準額(固定資産課税台帳に登録された評価額)×1.4%=固定資産税

住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は評価額の1/6が課税標準となります。
一般住宅用地(200㎡超の部分)は評価額の1/3が課税標準となります。

新築住宅の税額軽減

床面積が50㎡以上280㎡以下でその1/2以上が居住用の場合、120㎡までの部分について新築後3年間にわたって半額に軽減されます。また、長期優良住宅については5年間(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間)軽減されます。
(平成30年3月31日まで)

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都市計画税

各市町都市計画区域内にある土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。固定資産税と併せて徴収されます。

課税標準額(固定資産課税台帳に登録された評価額)×0.3%=都市計画税

住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は評価額の1/3が課税標準となります。
一般住宅用地(200㎡超の部分)は評価額の2/3が課税標準となります。

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消費税

建物の購入価格、建築工事費や設計料などに課税されます。土地の購入代金については非課税ですが、不動産会社に支払う仲介手数料や宅地造成費用は課税されます。
建設業者等の見積書は、消費税を含んだ「税込金額」か、別途消費税が上乗せされる「税抜金額」なのかを確認する必要があります。また、土地建物の一括購入や、マンション購入の場合には、購入金額のうち、建物部分にのみ消費税が課税されますので、契約書を確認する必要があります。
平成27年4月1日現在の消費税率は8.0%ですが、平成29年4月1日以降は10.0%に引き上げられます。

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